לקנות דירה מקבלן – האם זה הזמן המתאים?

נשאלתי לאחרונה לגבי קניית דירה מקבלן להשקעה, את הכתבה הזאת אני מעלה, גם בנושא קניית דירה מקבלן עבור השקעה וגם עבור מגורים.

אין זה סוד שמצב שוק הנדל"ן לא בשיאו, השוק דיי נעצר מלכת.. מוכרים שעד לפני חצי שנה היו מפרסמים את הנכס שלהם ולא היו מספיקים לספור עד 10 וכבר היו להם 2 הצעות מחיר, היום מתקשים מאד להביא לקוחות ולקבל הצעות.

בשוק הדירות החדשות הקבלנים בהחלט מוכרים בקצב נמוך משמעותית מלפני כמה חודשים.

פרט חשוב, יזמים לרוב קונים את הקרקע במימון כמעט מלא מהבנק, מה שגרם לכך שהתקופה הזאת פגעה בהם בכמה מישורים: גם בנושא שהכסף שקנו מהבנק, היום עולה להם הרבה יותר כי הריבית עלתה.
דבר שני, קצב המכירות נמוך משמעותית.
ודבר שלישי, צפי עליית מחירי הדירות שצפו שימשיך לעלות נעצר ואף התחיל לרדת.

קראו בהרחבה – מסלול צמוד למדד במשכנתא

אז איך אנחנו כלקוחות הקצה יכולים לנצל זאת?

פריסייל – על מנת לקבל ליווי בנקאי ואישור מימון לפרויקט מהבנק, היזם מחויב להראות לבנק " שהוא מסוגל למכור" על הנייר חלק מהדירות. כמו שאומרים "להתניע" את הפרויקט.
השלב הזה נקרא "פריסייל" בעצם היזם מוכר בדר"כ בהנחה של 7-10 אחוז פחות ממחיר שוק של דירה דומה בנוייה באותה העת. כקונה הרווח הינו הדלתא של ההנחה + עליית ערך השוק עד שהדירה מוכנה.
תנאי תשלום – עקב קצב המכירות הבעייתי, הקבלנים היום מוכנים לתנאי תשלום מעולים עבור הקונה. הכל זה עניין של משא ומתן.
תנאי תשלום של 20 או 10 אחוז בהתחלה וכל היתר בסוף.
זה תנאים נהדרים עבור מישהו שעדיין הכסף לא ברשותו, כי לדוגמא עדיין לא מכר את דירתו.
מדד תשומות בנייה – המדד תשומות בנייה ייקר לאנשים את קניתם בעשרות ואף מאות אלפי שקלים. 2 דברים שהשתנו:
א. היום ניתן לנהל משא ומתן על כך ויזמים רבים מוכנים לוותר על ההצמדה.
ב. המדד היום מוצמד רק ל40% משווי הנכס (בעצם לא מכלילים את ערך הקרקע).
השקעה טובה – יהודים/ישראלים אוהבים חדש..זה הטבע שלנו, לא פעם ולא פעמיים נתקלתי במצבים שלקוח שילם אותו מחיר או יותר על דירה חדשה וערומה מקבלן אל מול דירה משודרגת ברמה גבוהה בבניין חדיש (2-5) שנים.
רק בגלל שזה חדש. גם בשוק הרכב זה כך.
שיפורים ושידרוגים – זה הזמן ללחוץ על היזם בטרם חתמתם חוזה קנייה, לשדרג לכם את הנכס – תוספת מחסן/חנייה (עוקבת או צמודה), מטבח משודרג , שירותים סמויים וכו'.